Tóm tắt nội dung vụ án: Hợp đồng ký ngày 12/5/2019, giữa ông Phạm Phi H, bà Lê Thị Hồng Th (bên bán) với ông Huỳnh Văn T (bên mua) có nội dung là hợp đồng mua, bán đất và nhận tiền cọc thể hiện: Ông H, bà Th sang nhượng cho ông T diện tích đất 8.757,7 m 2 tại thửa số 11, 14, TBĐ số 57, xã Xuân Tây, huyện Cẩm Mỹ, giá chuyển nhượng 4 tỷ đồng về nội dung thỏa thuận hình thức thanh toán chia làm 03 đợt: Lần đầu ngày 12/5/2019 giao 400.000.000 đ (đặt cọc), lần hai giao 800.000.000 đồng vào ngày 18/5/2019 và giao tiền lần ba vào ngày 12/6/2019 với số tiền là 2,8 tỷ đồng. Nội dung hợp đồng thể hiện cùng ngày 12/5/2019, bà Th ký tên đã nhận đủ tiền cọc 400.000.000 đ, đôi bên thỏa thuận bên mua giữ sổ hồng sau khi hai bên thanh toán tiền lần hai tại ngân hàng và chịu thuế trước bạ, bên bán (ông H, bà Th) chịu thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng. Hợp đồng không có công chứng, chứng thực chỉ có ông Hoàng Văn M ký tên xác nhận là người làm chứng. Quá trình thực hiện hợp đồng, các bên không thực hiện việc giao nhận tiền đợt hai theo thỏa thuận do ngày 18/5/2019 ghi trong hợp đồng là ngày thứ bảy ngân hàng không làm việc, nên ngày 15/5/2019 ông T đã chuẩn bị số tiền 800.000.000 đồng hẹn vợ chồng ông H đến Ngân hàng để giải chấp thì ông H đồng ý, khi vợ chồng ông H đến Ngân hàng nhưng vợ chồng ông H không mang theo số tiền 400.000.000 đồng để trả nợ, nên không thể tiến hành giải chấp, ông H nói là đã dùng số tiền 400.000.000 để mua đất nên không có tiền trả nợ Ngân hàng và bắt phía ông T phải đưa thêm 1.200.000.000 đồng để trả nợ Ngân hàng nên ông T không đồng ý vì ông H không thực hiện đúng thỏa thuận ban đầu. Từ ngày 16/5/2019 trở đi hai bên không gặp nhau để thỏa thuận gì thêm nữa. Ngày 24/5/2019, ông T làm đơn khởi kiện thì đến ngày 12/6/2019 ông H nhờ ông K (tư pháp xã Xuân Tây) liên tiếp tục hợp đồng mua bán đất, nhưng ông T cho rằng phía ông H đã làm mất uy tín không giữ thỏa thuận ban đầu, nên vợ chồng ông T không đồng ý tiếp tục hợp đồng mua bán đất với vợ chồng ông H bà Th. Đồng thời, yêu cầu hủy hợp đồng mua bán, đất và nhận tiền cọc đề ngày 12/5/2019 với vợ chồng ông H, buộc vợ, chồng ông Phạm Phi H và bà Lê Thị Hồng Th phải trả lại cho vợ chồng ông T số tiền cọc đã nhận là 400.000.000 đồng vợ, chồng ông H không đồng ý trả lại tiền đặt cọc nên phát sinh tranh chấp. Tòa cấp sơ thẩm giải quyết không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với nhận định việc không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng sang nhượng là do ông T không muốn tiếp tục vì ông cho rằng không tin tưởng ô H như vậy là lỗi của ông T. Sau đó, ông H có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm của TAND huyện CM. Ngày 27/11/2019, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 362/QĐKNPT-VKS-DS đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2019/DS-ST ngày 30/10/2019 của TAND huyện CM để giải quyết theo trình tự phúc thẩm nội dung như sau: Việc Tòa cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Văn T hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu trả lại tiền cọc 400.000.000 đ, xác định ông T là người có lỗi là nhận định phiến diện một chiều không đảm bảo tính khách quan, chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi lẽ: Hợp đồng mua bán đất và nhận cọc giữa ông Huỳnh Văn T với vợ, chồng ông Phạm Phi H và bà Lê Thị Hồng Th lập ngày 12/5/2019 có tranh chấp nguyên nhân là do các bên thỏa thuận n gày 18/5/2019 ông Tài sẽ giao tiếp tiền đợt hai là 800.000.000 đồng cho vợ, chồng ông H tại Ngân hàng Techcombank chi nhánh Long Thành để vợ, chồng ông H trả nợ cho Ngân hàng giải chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng ngày 18/5/2019 là ngày thứ bảy ngân hàng không làm việc, trước đó ngày 15/5/2019, hai bên hẹn gặp nhau tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Long Thành, ông T giao cho ông H 800.000.000 đồng nhưng phía ông H yêu cầu ông Tài đưa thêm 500.000.000 đ mới đủ tiền trả nợ ngân hàng với lý do ông H chưa chuẩn bị tiền kịp hoặc hẹn giao tiền vào ngày 20/5/2019 phía ông T không đồng ý. Như vậy, nếu căn cứ vào hợp đồng giao kết, ngày giao tiền đợt hai (18/5/2019) các bên không thực hiện được là do khách quan nên không thể quy trách nhiệm lỗi khi các bên không thỏa thuận được việc giao tiền dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng có tranh chấp. Đồng thời, việc các bên thỏa thuận mua bán đất và đặt cọc trong khi giấy chứng nhận QSD đất vợ, chồng ông H đang thế chấp tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Long Thành, thời điểm xác lập hợp đồng chưa được sự đồng ý của ngân hàng nên đã vi phạm quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó, hợp đồng mua bán đất và nhận cọc giữa ông T và vợ, chồng ông lập ngày 12/5/2019 đã vi phạm điều cấm của pháp luật nên hợp đồng vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết hợp đồng. Mặt khác, tại tòa cấp sơ thẩm phía bị đơn cũng đồng ý hủy hợp đồng mua bán đất và đặt cọc ngày 12/5/2019 theo yêu cầu của ông T (Bút lục số 35, 56). Lẽ ra, Tòa cấp sơ thẩm cần căn cứ Điều 117, Điều 123, Điều 131, khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 tuyên hủy hợp đồng này do các bên xác lập và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên buộc phía bị đơn phải trả lại số tiền cọc đã nhận nhưng lại tuyên xử k hông chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không đúng quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. (Kiểm sát viên tham gia kiểm sát hoạt động tư pháp trong lĩnh vực kiểm sát việc giải quyết án dân sự). Qua quá trình nghiên cứu hồ sơ, Kiểm sát viên được phân công đã báo cáo án với lãnh đạo Viện, chuẩn bị dự thảo bài phát biểu, các câu hỏi đối với đương sự cần làm rõ tại phiên tòa. Tại phiên tòa phúc thẩm, Kiểm sát viên tham dự phiên tòa tham gia đặt câu hỏi làm rõ các tình tiết nội dung tranh chấp, phát biểu tranh luận bảo vệ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát tỉnh Đồng Nai. Kết quả, Hội đồng xét xử phúc thẩm TAND tỉnh Đồng Nai thống nhất cao với nội dung kháng nghị, tuyên chấp chận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai và tuyên sửa toàn bộ bản án sơ thẩm của TAND huyện CM. Nguyễn Thị Bích Ngọc - Phòng 9
Ý kiến bạn đọc
