Trang chủ : Nội dung tin Home
Tìm kiếm
 

 Góp ý

 

Mọi thông tin góp ý xin vui lòng liên hệ qua email:
Thanhnguyen99ct2@gmail.com

 

 Tin tức ngành

 
Rút kinh nghiệm công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Cập nhật: 14-10-2019 04:12
Thông qua công tác kiểm sát theo thủ tục phúc thẩm đối với vụ án: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T với bị đơn bà Lê Thị Đ, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 07 người. Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai nhận thấy có nhiều vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng, thu thập chứng cứ không đầy đủ, bị Tòa cấp phúc thẩm hủy án cần rút kinh nghiệm chung nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát hoạt động tư pháp.

1.Tóm tắt nội dung vụ án:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Bà và ông Lê Văn T, sinh năm 1963 (chết ngày 15/01/2014) chung sống với nhau từ trước năm 1987, có 03 người con chung đều trưởng thành.

Nguồn gốc diện tích đất 2500m2 thửa  422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai là của ông Lê Văn N (bác ruột của ông T) cho ông T vào ngày 19/9/2005 và ông T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất AC859323, ngày 11/11/2005. Vì vậy, diện tích đất 2500m2 thửa  422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai là tài sản riêng của ông T.

Năm 2008 ông T bị tai biến, nằm liệt một chỗ, ngày 23/12/2008 mới được bệnh viện CR cấp giấy ra viện. Vì vậy, ông T không thể giao dịch dân sự đối với các giao dịch xảy ra sau năm 2008.

Ngày 28/01/2011, bà T với bà Lê Thị Đ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức là điền vào phần còn trống của tờ giấy A4 đã đánh máy sẵn, hai bên ký tay không công chứng, chứng thực. Giá thỏa thuận là 250.000.000 triệu đồng/1.000m2, bà Đ đặt cọc 50.000.000 đồng. Ngày 01/3/2011, bà Đ giao 70.000.000 đồng. Ngày 16/03/2011, bà Đ giao tiếp số tiền 300.000.000 đồng. Còn số tiền 37.250.000 đồng bà Đ đã giao nhưng hai bên không lập giấy tờ.

Với số tiền 457.250.000 đồng tương đương với diện tích bà T chuyển nhượng là 1.829m2. Hiện nay, diện tích đất 2500m2 thửa  422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai vẫn do bà Nguyễn Thị T quản lý, sử dụng. Bà T chưa bàn giao đất cho bà Đ.

Do diện tích đất 2500m2 thửa  422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai là tài sản riêng của ông T nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/01/2011 giữa bà T với bà Lê Thị Đ đối với diện tích đất 1.829 m2 thửa 422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai là hợp đồng vô hiệu ngay sau khi ký và trái pháp luật nên nguyên đơn yêu cầu:

-Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/01/2011 giữa bà T với bà Đ đối với diện tích đất 1.829 m2 thửa 422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với lý do hợp đồng vô hiệu ngay sau khi ký và hợp đồng trái pháp luật. Bà T đồng ý trả lại cho bà Đ số tiền 457.250.000 đồng.

-Buộc bà Đ trả lại bản chính Giấy chứng nhận AC 859323 ngày 11/11/2005 cho bà T quản lý và sử dụng.

Tại đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 31/7/2018 bà T  cho rằng bà Đ có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong vòng 02 năm kể từ khi giao dịch. Vì vậy, bà T yêu cầu đình chỉ yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/01/2011 giữa bà T với bà Đ đối với diện tích 1.829m2 thửa 422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai vô hiệu với lý do hết thời hiệu khởi kiện. Do thời hiệu khởi kiện đã hết nên bà T được hưởng số tiền 457.250.000 đồng. Buộc bà Đ trả lại bản chính Giấy chứng nhận AC 859.323 ngày 11/11/2005 cho bà T quản lý, sử dụng.

 

* Bị đơn bà Lê Thị Đ (có đại diện theo ủy quyền là anh Đỗ Văn S) trình bày:

Ông Lê Văn N là cha chồng của bà Đ, vào tháng 9/2005 ông N có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung cho ông Lê Văn T diện tích 2.500 m², thuộc thửa đất số 422, tờ bản đồ số 11, tọa lạc xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch. Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực ra là ông N tặng cho ông T (cháu ruột ông N) và vợ ông T là bà Nguyễn Thị T diện tích đất 2.500m2 nêu trên. Vì vậy, diện tích 2.500 m², thuộc thửa đất số 422, tờ bản đồ số 11, tọa lạc xã Đại Phước là tài sản chung của vợ chồng ông T.

Vào khoảng tháng 01 năm 2011 ông T bị bệnh nặng bà T đến năn nỉ bà Đ mua phần đất diện tích 2.500 m², thuộc thửa đất số 422, tờ bản đồ số 11, tọa lạc xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, trong đó có diện tích 1.829 m² nằm trong dự án TĐ, phần còn lại 671 m² nằm ngoài dự án.

Thấy gia cảnh bà T đang gặp khó khăn, hơn nữa chỗ bà con thân quen nên bà Đ đồng ý mua phần đất nằm trong dự án TĐ có diện tích 1.829 m² với giá mua là 476.000.000 đồng (bốn trăm bảy sáu triệu đồng).

Ngày 28 tháng 01 năm 2011 bà T và bà Đ lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo nội dung của hợp đồng thì bà T đồng ý chuyển nhượng cho bà Đ quyền sử dụng đất thửa đất số 422, tờ bản đồ số 11, tọa lạc xã Đại Phước, mang tên Lê Văn T, với giá chuyển nhượng 250.000.000 đồng/1.000 m² và bà Đ đã giao cho bà T qua các lần với số tiền 457.250.000 đồng (bốn trăm năm mươi bảy triệu, hai trăm năm mươi ngàn đồng), tương đương diện tích chuyển nhượng là 1.829 m².

Số tiền 457.250.000 đồng là tiền chung của bà Đ và ông N (là người làm chung công ty cổ phần địa ốc TĐ với bà Đ). Phần còn lại 671 m² nằm ngoài dự án bà Đ không mua.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/01/2011 là hợp đồng bằng tay và chỉ đứng một mình bà T chuyển nhượng nên bà Đ yêu cầu vợ chồng bà T đến Ủy ban nhân dân xã Đại Phước lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đúng với quy định pháp luật.

Ngày 26/03/2011 tại Ủy ban nhân dân xã Đại Phước vợ chồng ông T cùng ông N lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 422, tờ bản đồ số 11, diện tích 2.500 m², có ký tên, điểm chỉ của ông T, bà T vào hợp đồng và được Ủy ban nhân dân xã Đại Phước chứng thực. Diện tích chuyển nhượng ghi 2.500 m² tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/03/2011, nhưng trên thực tế diện tích chuyển nhượng chỉ 1.829 m² do tại thời điểm lập hợp đồng bắt buộc chuyển nhượng trọn thửa thì Ủy ban nhân dân xã mới chứng thực hợp đồng, nên hai bên thống nhất lấy diện tích trọn thửa là 2.500 m².

Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng bà T giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất số 422, tờ bản đồ số 11, tọa lạc xã Đại Phước mang tên Lê Văn T cho ông N và tiến hành bàn giao phần đất 1.829 m² cho ông N quản lý.

Tháng 9/2013 ông N góp phần diện tích đất 1.829m2 thửa đất số 422, tờ bản đồ số 11 kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công ty cổ phần địa ốc TĐ.

Ngày 02/11/2011 bà T dẫn bà Nguyễn Thị B đến nhà bà Đ, yêu cầu làm chứng và cam kết cho bà T chuyển nhượng phần đất còn lại nằm ngoài dự án 671 m², thấy sự việc như trên hơn nữa bà Đ đang giữ bản chính giấy chứng nhận QSDĐ nên bà Đ đồng ý người làm chứng và cam kết “đang giữ GCNQSDĐ đến khi nào dự án hình thành, cắt diện tích 1.829 m², phần còn lại 671 m² sẽ hoàn lại cho bà Nguyễn Thị B”.

Bà Đ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T. Bà Đ yêu cầu bà T khởi kiện ông Nguyễn Văn N vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/3/2011 là giữa ông Lê Văn T và ông Nguyễn Văn N, hợp đồng này đã được công chứng của UBND xã Đại Phước. Sau khi nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích 1.829m2 thửa 422, tờ bản đồ số 11 xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai ông N đã chuyển giao đất cho công ty địa ốc TĐ quản lý, kèm theo bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó bà Đ không liên quan gì đến việc mua bán ngày 26/3/2011.

 

2. Kết quả giải quyết của Tòa án:

*Tại bản án 78/2018/DS-ST ngày 30/10/2018, Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện áp dụng thời hiệu đình chỉ yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và yêu cầu hưởng số tiền 457.250.000 đồng của bà Nguyễn Thị T đối với bà Lê Thị Đ.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng đất ký kết ngày 28/01/2011 giữa bà T và bà Đ là vô hiệu nên hủy.

2. Buộc Nguyễn Thị T phải trả lại cho bà Lê Thị Đ số tiền 457.250.000 đồng (Bốn trăm năm mươi bảy triệu, hai trăm năm mươi ngàn đồng).

3. Buộc Công ty Cổ phần địa ốc TĐ do ông Quách Hoàng H –Tổng giám đốc đại diện phải trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 859323 cấp ngày 11/11/2005 cho ông Lê Văn T (đã chết) cho bà Nguyễn Thị T và 03 con của ông T.

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí đo đạc, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi án sơ thẩm xử, bị đơn bà Lê Thị Đ có đơn kháng cáo.

*Tại bản án dân sự phúc thẩm số 86/2019/DS-PT ngày 05/6/2019 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai tuyên xử:

Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 78/2018/DS-ST ngày 30/10/2018 của TAND huyện Nhơn Trạch, chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

 

3.Một số vấn đề rút kinh nghiệm đối với Kiểm sát viên:

Vụ án trên, Tòa cấp sơ thẩm có nhiều sai sót trong quá trình tiến hành giải quyết vụ án, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, xác định tư cách tham gia tố tụng của đương sự không chính xác, không đúng quy định của pháp luật, việc điều tra xác minh thu thập chứng cứ không đầy đủ làm cho việc giải quyết vụ án không khách quan, toàn diện ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Tòa cấp phúc thẩm hủy án cũng có phần lỗi của Kiểm sát viên được Lãnh đạo phân công tham gia kiểm sát xét xử, nguyên nhân là khi nhận được hồ sơ vụ án, Kiểm sát viên được phân công chưa nghiên cứu kỹ hồ sơ như: Đơn khởi kiện, các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ, lời trình bày cũng như yêu cầu của đương sự, chưa kiểm sát chặt chẽ thủ tục tố tụng trong việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán.Từ đó, việc đề xuất về thủ tục tố tụng, về đường lối giải quyết vụ án của Kiểm sát viên tại phiên tòa không phù hợp, không phát hiện được vi phạm để tham mưu kháng nghị kịp thời. Cụ thể:

-Về xác định tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Bà T và ông T sống chung với nhau như vợ chồng từ năm 1987, không đăng ký kết hôn và có với nhau 03 người con chung. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông T năm 2005, ông T chết năm 2014. Cấp sơ thẩm chưa làm rõ cha, mẹ ông T có còn sống hay không để xác định hàng thừa kế và đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan;

Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty cổ phần địa ốc TĐ (đăng ký thay đổi lần thứ 10 ngày 13/03/2013) người đại diện theo pháp luật là ông Quách Văn H-chức vụ Tổng giám đốc nhưng bản tường trình của Công ty cổ phần địa ốc TĐ ghi và ký tên ông Quách Hoàng H-chức vụ Tổng giám đốc, bản án xác định ông H là người đại diện theo pháp luật của công ty là chưa thu thập đầy đủ hồ sơ pháp nhân, để xác định chính xác người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp tham gia tố tụng.

-Về thu thập chứng cứ:

Ngày 28/01/2011, bà Đ ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bằng giấy viết tay với bà T thừa số 422, TBĐ 11 có diện tích 2.500 m2, giá chuyển nhượng 250.000 đ/m2. Bà Đ khai chỉ chuyển nhượng 1.829m2 đất tương đương diện tích nằm trong dự án TĐ, bà Đ đã thanh toán cho bà T số tiền 457.250.000đ.

Do hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 28/01/2011 là hợp đồng bằng giấy viết tay và chỉ một mình bà T đứng tên chuyển nhượng nên bà Đ yêu cầu vợ, chồng bà T đến UBND xã Đại Phước lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất. Ngày 26/3/2011, vợ chồng bà T ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho ông Nguyễn Văn N có xác nhận của UBND xã Đại Phước thửa số 422, TBĐ 11, diện tích 2.500 m2, giá chuyển nhượng 476.000.000 đ.

Tòa cấp sơ thẩm chưa làm rõ hợp đồng ký ngày 26/3/2011 có phải là hợp đồng thay thế hợp đồng ký ngày 28/01/2011, hay là hai hợp đồng độc lập với nhau để xem xét giải quyết triệt để vụ án. Bà Đ và ông N đều trình bày cả hai có mối quan hệ làm ăn chung trong công ty cổ phần địa ốc TĐ, số tiền 457.250.000 đ mà bà đẹp đã giao cho bà T là tiền chung của hai người, vậy mỗi người hùn bao nhiêu, tiền của riêng bà Đ, ông Nhay tiền của vợ, chồng bà Đ, vợ chồng ông N. Hợp đồng ký ngày 26/3/2011 có giá chuyển nhượng là 476.000.000 đ, có giao nhận tiền hay không? Ai là người giao trả tiền hay lấy tiền từ hợp đồng ký ngày 28/01/2011 chuyển sang, trong khi đó hợp đồng ký ngày 28/01/2011 thì giá chuyển nhượng chỉ 457.250.000 đ, các bên có giao nhận số tiền chênh lệch hay không? Ai là người giao số tiền đó.

Theo bản án sơ thẩm, lời trình bày của ông N, bà Đ thông qua người đại diện theo ủy quyền là anh Đỗ Văn S thì bà Đ và ông N hùn tiền mua chung, do hợp đồng ban đầu chỉ một mình bà T đứng tên bán và chưa được UBND xã chứng thực nên bà Đ yêu cầu vợ chồng bà T ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng và được UBND xã chứng thực, nhưng sau đó lại trình bày bà Đ không liên quan đến hợp đồng ký ngày 26/3/2011. Lời trình bày này là mâu thuẩn với nội dung nêu trên nhưng chưa được làm rõ, trường hợp hai hợp đồng chuyển nhượng đất trên là độc lập với nhau thì việc bà Đ và ông N ủy quyền cho anh S là không đúng quy định của pháp luật vì quyền và lợi ích hợp pháp của bà Đ và ông N đối lập nhau theo quy định tại điểm b khoản 1 Điểu 87 Bộ luật tố tụng dân sự.

Trong quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm không yêu cầu các bên có ý kiến về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng lại nhận định các bên đương sự không có yêu cầu xem xét thiệt hại nên không xem xét là không đúng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm không giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ, chồng bà T với ông N nhưng lại tuyên buộc Công ty cổ phần địa ốc TĐ trả giấy chứng nhận QSD đất đứng tên ông T cho bà T, trong khi ông N là người góp vốn QSD đất và giấy chứng nhận QSD đất nêu trên cho Công ty cổ phần địa ốc TĐ là vượt quá yêu cầu khởi kiện.

 

Để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát giải quyết các vụ việc dân sự nói chung và công tác kháng nghị phúc thẩm các vụ, việc dân sự nói riêng, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai ra thông báo để các đồng chí nghiên cứu, nhận diện vi phạm tăng cường hơn nữa công tác kiểm sát giải quyết các vụ việc dân sự trong thời gian tới và nhận diện vi phạm rút kinh nghiệm chung./.

 

                                                 
                                       La Minh Dũng – Phòng 9
Các tin đã đăng ngày
Select a date from the calendar.
 
 

 Video

 
Thư viện video
 

 Thư viện ảnh

 
  •                               ...
  • Chuyên đề: Hạn chế các bản án ...
  •  VIEÄN KIEÅM SAÙT ND TÆNH ÑOÀN...
ĐĂNG NHẬP